La vente d’un bien immobilier (hors résidence principale) génère souvent une plus-value, c’est-à-dire une différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat. Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le calcul de cet impôt est complexe car il dépend de la durée de détention du bien, qui ouvre droit à des abattements. Notre simulateur de plus-value immobilière vous aide à estimer le montant net qui vous restera après impôts, un calcul indispensable pour tout vendeur souhaitant anticiper sa fiscalité.
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
Le calcul se déroule en plusieurs étapes. On part de la plus-value brute, puis on applique des abattements en fonction de la durée de détention pour obtenir la plus-value nette imposable, sur laquelle les taxes sont calculées.
1. Calcul de la plus-value brute
La plus-value brute est la simple différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Le prix d’achat peut être majoré de certains frais (frais de notaire, travaux…). Pour simplifier, notre calculateur se base sur les prix bruts.
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'achat
2. Abattements pour durée de détention
L’administration fiscale encourage la détention longue en offrant des abattements sur la plus-value brute. Ces abattements sont progressifs et diffèrent pour l’impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS).
- Pour l’Impôt sur le Revenu (au taux de 19%) :
- Aucun abattement jusqu’à la 5e année de détention.
- Abattement de 6% par an de la 6e à la 21e année.
- Abattement de 4% pour la 22e année de détention.
- Exonération totale d’IR après 22 ans.
- Pour les Prélèvements Sociaux (au taux de 17,2%) :
- Aucun abattement jusqu’à la 5e année.
- Abattement de 1,65% par an de la 6e à la 21e année.
- Abattement de 1,60% pour la 22e année.
- Abattement de 9% par an de la 23e à la 30e année.
- Exonération totale de PS après 30 ans.
3. Calcul de l’impôt
Une fois les abattements appliqués, on obtient deux bases imposables distinctes :
Base imposable IR = Plus-value brute - Abattement IR
Impôt IR = Base imposable IR * 19%
Base imposable PS = Plus-value brute - Abattement PS
Impôt PS = Base imposable PS * 17,2%
Le total de l’impôt est la somme de l’Impôt IR et de l’Impôt PS. La plus-value nette est ce qu’il vous reste après avoir payé ces taxes.
FAQ sur la plus-value immobilière
La vente de ma résidence principale est-elle concernée ?
Non, la vente de la résidence principale est totalement exonérée de l’impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention ou le montant de la plus-value.
Qu’en est-il des terrains à bâtir ?
Les terrains à bâtir sont soumis au même régime d’imposition que les logements (hors résidence principale), avec les mêmes abattements pour durée de détention.
Existe-t-il d’autres taxes ?
Oui, si la plus-value imposable (après abattements) dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2% à 6% s’applique. Notre calculateur ne prend pas en compte cette surtaxe pour le moment.